Titolo

Piove sul bagnato...

4 commenti (espandi tutti)

Michele, non mi pare di aver detto che l'Italia è il paradiso delle esecuzioni immobiliari.

Ho però provato a suggerire le ragioni per le quali è improbabile che si verifichi da noi una situazione simile a qulla che stanno vivendo gli USA e questo non perchè noi siamo più bravi, ma perchè siamo diversi.

Ho anche aggiunto, in un commento qui sopra che il sistema immobiliare italiano, ma è più corretto dire europeo-continentale

comporta un maggior formalismo a monte e, presumo, costi di transazione maggiori oltre che, ma molto meno che in passato, maggiori tempi di procedura, dato che poi tutto si svolge sotto il controllo del giudice.

Non è un problema di notai, di numero chiuso, di casta o di altre cose simili, ma, banalmente,  di pubblici registri, di procedure  e di contratti affidabili: se il sietema USA è in grado di ottenerli, buon per voi.

Al momento rilevo qualche mancanza

Non ho però dubbi che che delle soluzioni verranno trovate, mi chiedo solo quale sarebbe stata la tua reazione se una cosa simile fosse avvenuta in Italia, se, per esempio, tutte le procedure esecutive nazionali fossero state sospese a causa, magari, di vizi nei documenti notarili. Diciamo che dubito che ti saresti limitato a compiacierti della rapidità della emersione dello scandalo.

A parte queste considerazioni, che lasciano il tempo che trovano, ti chiedo (per autentica curiosità intellettuale) se ci sono degli studi economici che abbiano cosiderato se e quanto i differenti sistemi giuridici possano incidere sul costo del credito, mi pare un campo di indagine intrigante.

Per quanto riguarda invece lo stato delle procedure esecutive italiane, è chiaro che questo è tutto tranne che idilliaco, ma non vedo perchè dovrebbe esserlo viste le condizioni della giustizia italiana. Tuttavia le cose - in media - sono notevolmente migliorate rispetto al passato. A fronte di arretrati quasi decennali, oggi l'arretrato è virtualmente scomparso nella maggior parte dei tribunali. La causa di questo miglioramento è data dal fatto che una buona parte della procedura può essere data "in outsorcing" a notai, avvocati e commercialisti.

Si è trattato di una riforma  che avuto il risultato di rendere più efficiente il sistema e, soprattutto, a costo zero per lo stato - anzi lo smobilizzo dell'arretrato ha comportato maggiori entrate tributarie, dato che sulle aggiudicazioni si paga l'imposta di registro.

Insomma, un esempio da seguire.

I crediti ipotecari, infatti, sono passati di mano così tante volte che molte delle banche che hanno chiesto alle corti di procedere alla vendita, non sono state in grado di dimostrare adeguatamente la titolarità del loro credito e quindi del diritto a vendere la proprietà ipotecata.

ma in pratica se il problema è la titolarità del credito a me pare che più che un problema di esecuzione in Italia sarebbe un problema di titolo esecutivo ossia in sostanza sarebbe relativo alla prova per ottenere il DI. 

 

Un dubbio però mi assale: la banca cessionaria del mutuo può procedere ad esecuzione   in base all'atto pubblico originariamente stipulato dalla banca dante causa ex 474 c.p.c. quale successore a titolo particolare (sembrerebbe di sì, Cass. 9195/95) o necessita di un titolo autonomo come un DI?  se può procedere in forza del titolo del suo dante causa il problema della prova della cessione in Italia di rileva solo se il debitore propone opposizione all'esecuzione, giusto?

non ho capito bene la questione che poni, comunque, in caso di cessione del credito garantito da ipoteca, la regola è data dall'art. 2843 c.c. per il quale:

La trasmissione o il vincolo dell'ipoteca per cessione, surrogazione, pegno, postergazione di grado del credito ipotecario, nonché per sequestro, pignoramento o assegnazione del credito medesimo si deve annotare in margine all'iscrizione dell'ipoteca.

L'annotazione a margine avviene in forza di atto pubblico, scrittura privata autenticata o provvedimento del giudice, quindi non si pone nessun problema di prova della titolarità del credito ed il nuovo creditore può agire direttamente in forza del titolo originale, senza bisogno di nessun provvedimento del giudice, dato che un titolo esecutivo c'è già.

La cessione può ovviamente avvenire anche per semplice scrittura privata, ma in questo caso, dato che non avviene l'annotazione a margine dlel'ipoteca, si perde la priorità data dall'ipoteca.

Nel caso di cartolarizzazioni, cioè cessioni in blocco di crediti ipotecari, dato il numero rilevante dei crediti ceduti, la pubblicità viene effettuata attraverso pubblicazione sulla gazzetta ufficiale. Insomma, in un modo o nell'altro, c'è modo di risalire al creditore. 



Se la cessione avviene tramite scrittura privata, è verosimile che il cedente - conservando la titolarità dell'ipoteca - assuma l'impegno di "gestire" il credito nell'interesse del cessionario. Clausole di questo contenuto si trovano nei contratti di cessione dei crediti d'impresa, ma potrebbero avere uso generale.