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Piove sul bagnato...

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rinunciando ad un sistema efficiente di autonoma e neutrale certificazione, porta prima o poi ad abusi che si traducono in un danno ben maggiore del risparmio che la speditezza delle procedure voleva invece ottenere.

Si vede che non hai mai visto (non è vero, sono sicuro che l'hai vista) una procedura immobiliare in Italia: innanzitutto dura una vita, poi le banche portano certi conteggi, tutti autocertificati, che al confronto quelli americani sono rose e fiori.

Sono creditore in una procedura contro una ditta individuale, assegno a vuoto (titolo esecutivo), il debitore ha un immobile di proprietà, ipotecato, mutuo non pagato, ci siamo accodati all'istanza di vendita all'asta.

In tribunale: Mutuo di € 300.00,00, venticinquennale, pagati i primi quattro anni, richiesta della banca (su un pezzo di carta intestata) : € 700.000,00 per capitale, spese ed accessori. Spese € 200.000,00 (forse un bonus a chi ha erogato il mutuo?). Totale: nomina di un perito del Tribunale per capire i 700.000 euri da dove saltan fuori, e l'avvocato della banca che dice: è così punto e basta.

Fermi da tre anni....

Marco, di procedure esecutive ne vedo talmente tante che se cerchi io mio nome su google sono "famoso" per nFA e per le vendite all'asta che - in quanto notaio - i giudici mi delegano.

La situazione italiana, sino a qualche anno fa era totalmente distastarata, con arretrati di anni nelle procedure, nel senso che ci volevano quasi dieci anni pechè l'immobile andasse all'asta (che è cosa diversa dall'aggiudicazione, dato che spesso le aste vanno deserte e ce ne vogliono almeno quattro o cinque).

Oggi gran parte dell'arretrato è stato smaltito, perchè tutta le procedura di vendita (pubblicità, asta, piano di riparto, decreto di trasferimento), può essere delegata a notai, avvocati o commercialisti, cosa che ha notevolmente accelerato le cose. Per darti un'idea, qui a Macerata, vanno oggi all'asta procedure iniziate nel 2008/2009.

Nel tuo caso specifico, credo che tu confonda il valore dell'ipoteca con quella del credito, ti consiglio di controllare meglio le carte.

Mah, magari chiedo lumi al mio avvocato, ma sono sicuro che l'ipoteca era per € 600.000, mentre la richiesta della banca era per € 700.000, tanto che l'intoppo c'è anche perchè la banca ha chiesto (autocertificati) più soldi del valore dell'ipoteca,e il valore dell'immobile (€ 650.000) soddisferebbe tutti.

L'idea che mi sono fatto è che l'istituto Unicredit ha tante di quelle insolvenze che dove può punta forte per rifarsi, fottendosene allegramente di tutto e tutti dicendo: io sono una banca, tu chi sei ?

Tra l'altro l'escutato ha fatto opposizione alla banca (non agli altri, che avevano titoli esecutivi, tipo me) e questo ha bloccato tutto. Comunque anche il mio avvocato diceva che è un caso limite, adesso è tutto più veloce, anche troppo a leggere i casi Gestline...

In merito all'ipotesi 

L'idea che mi sono fatto è che l'istituto Unicredit ha tante di quelle insolvenze che dove può punta forte per rifarsi, fottendosene allegramente di tutto e tutti dicendo: io sono una banca, tu chi sei ?

credo non sia possibile. Conosco molto bene Unicredit Credit Management Bank e posso dire con ragionevole certezza che quando chiede più del dovuto lo fa solo perché non è capace a fare bene il conto (e statisticamente ci saranno altre volte in cui chiede meno). Il fatto che sia problematico per una banca produrre un conteggio esatto dipende da 3 fattori

 

  • archivi storici tenuti su carta e malamente informatizzati
  • fusioni e acquisizioni che hanno causato smarrimento dei fascioli ed errori di migrazioni nelle informazioni
  • complessità della legge a cui i professionisti non sempre sono preparati, ad es l'art 2855 del codice civile consente al creditore ipotecario di chiedere interessi di mora per un triennio e successivamente interessi legali e quindi ci vuole uno che sappia fare i conti (o si prenda la briga di comprare software tipo ReMida)

 

 

 

Carissimi io ho una visibilità del fenomeno estesa su tutto il territorio nazionale. Ci sono sicuramente tribunali molto virtuosi come macerata e professionisti capaci come sono certo è il nostro sabino.

Ho però visibilità (soprattutto in calabria e sicilia) di procedure che sono ancora in piedi da 25 anni. Nonostante tutte le innovazioni oggi a Sala Consilina (per tornare in Campania) sei fortunato se passa un anno dal deposito della CTU alla vendita. A Roma, dopo l'aggiudicazione ci vogliono almeno 6 mesi perchè il creditore incassi materialmente i soldi ed è un punto di arrivo ritenuto importante: conosco persone che di mestiere vanno in in giro per i tribunali a sollecitare l'emissione di mandati di pagamento. In provincia (non solo al sud) non è infrequente che possa passare anche un anno e mezzo tra l'approvazione del piano di riparto definitivo e l'incasso. Esiste la  possibilità ex art 41 Tuib di far ottenere al creditore un anticipo sulle  le somme ricavate in fase di vendita, ma non tutti i tribunali la applicano e non tutti gli avvocati la richiedono.

Non si tratta solo di vendere, in media ti va bene se passa un anno da quando il bene è stato venduto e quando il giudice stabilisce quanto ti spetta e un altro anno dalla decisione definitiva e l'incasso.

Sto parlando di situazioni normali. Non è invece infrequente che ci siano delle anomalie. Per le BCC (soprattutto al sud, ma non solo) non è infrequente che la banca non sia capace di produrre conteggi accurati, esiste sempre la possibilità di sollevare opposizioni (spesso infondate) e ho assistito a casi in cui dopo l'aggiudicazione del bene  vengono fuori dei vizi che inficiano l'intera procedura.

Non voglio elogiare gli USA (che non conosco a sufficienza), ma il sistema italiano è farraginoso e credo sia veramente difficile trovare di peggio,nonostante i passi avanti fatti con l'introduzione dei professionisti delegati.

 

Si racconta (testimonianza di studenti) che il professore ordinario di diritto bancario dell'Università di Roma "La Sapienza" concludesse il suo corso riassumendo così la legislazione bancaria italiana:

"In ogni contro controversia tra banca e cliente ha ragione la banca"